종합부동산세 2025년 주요 변경사항 총 정리

종합부동산세 2025년 기준은 크게 완화된 제도로 변경되었습니다. 주택 기본공제액 상향과 세부담 상한율 인하가 핵심 변화입니다. 👉 내 부동산 보유현황에 맞는 절세 전략을 지금 확인해 보세요.

2025년 종합부동산세 변경 사항

 

종합부동산세 개념 2025년 주요 변경사항

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종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 고액 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 부동산 보유에 따른 조세 부담의 형평성을 높이고 부동산 가격 안정을 도모하기 위해 도입된 제도로, 2025년에는 납세자 부담을 완화하는 방향으로 크게 개편되었습니다.

 

🔷 과세 대상: 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 주택 및 토지를 보유한 자 중, 인별로 합산한 공시가격이 각 유형별 공제금액을 초과하는 경우 과세됩니다.

🔷 과세 유형: 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세합니다.

🔹 2025년 종합부동산세 주요 변경사항

▪️ 주택분 기본공제액: 일반 납세자 9억 원(기존 6억 원), 1세대 1 주택자 12억 원(기존 11억 원)

▪️ 다주택자 중과세율 폐지: 조정대상지역 2 주택자 중과세율 폐지, 일반 세율 적용

▪️ 세부담 상한율: 다주택자 세부담 상한율 300% → 150%로 인하

▪️ 혼인 특례: 혼인으로 인한 1세대 2 주택자 특례기간 5년 → 10년 연장

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종합부동산세 과세표준 및 세율 구조 2025년

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2025년 종합부동산세는 보유 주택 수와 부동산 유형에 따라 다양한 세율이 적용됩니다. 각 유형별 공제금액과 공정시장가액비율, 그리고 세율 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

구분	공제금액	공정시장가액비율	세율(2025년)
1세대 1주택자	12억 원	60%	0.5~2.7% (누진)
일반 주택 보유자	9억 원	60%	0.5~2.7% (2주택 이하)
3주택 이상 보유자	9억 원	60%	0.5~5.0% (과표 12억 초과 시)
종합합산 토지	5억 원	100%	1~3%
별도합산 토지	80억 원	100%	0.5~0.7%

🔷 과세표준 산정 방법:

1. 보유 부동산의 공시가격 합산

2. 공제금액 차감 (1세대 1 주택자 12억 원, 일반 9억 원)

3. 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 100%) 곱함

4. 과세표준에 따라 누진세율 적용

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종합부동산세 다주택자 세율 및 세부담 변화 2025년

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2025년 종합부동산세 제도에서는 다주택자에 대한 세율 구조가 크게 변경되었습니다. 특히 조정대상지역 2 주택자에 대한 중과세율이 폐지되고, 세부담 상한율이 150%로 인하되어 다주택자의 세금 부담이 완화되었습니다.

과세표준 구간	다주택자 세율
0 ~ 3억 원	1.2%
3억 ~ 6억 원	1.6%
6억 ~ 12억 원	2.2%
12억 ~ 50억 원	3.6%
50억 원 초과	6.0%

🔷 다주택자 세제 완화 내용:

1. 공정시장가액비율: 2024년 100%에서 2025년 95%로 하향 조정

2. 세부담 상한: 전년도 세액 대비 최대 150%까지만 증가 가능 (기존 300%)

3. 법인 소유 주택: 2.7%~5.0%의 고정 세율 적용

다주택자 절세 포인트

▪️ 세부담 상한율 150% 활용: 급격한 세금 증가를 방지할 수 있습니다.

▪️ 혼인 특례 활용: 혼인으로 인한 1세대 2 주택 특례기간이 10년으로 연장되었습니다.

▪️ 소형 신축주택 활용: 2027년까지 취득한 소형 신축주택은 주택 수에서 제외됩니다.

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종합부동산세 공공임대주택 합산배제 요건 완화 2025년

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2025년 종합부동산세 제도에서는 공공임대주택의 합산배제 요건이 대폭 완화되었습니다. 특히 한국토지주택공사(LH) 및 지역주택도시공사 소유 공공임대주택에 대한 혜택이 크게 확대되었습니다.

 

🔷 공공임대주택 합산배제 혜택:

1. LH 및 지역주택도시공사 소유 공공임대주택은 주거전용면적, 공시가격 등 가액 및 면적 요건과 관계없이 종합부동산세 합산배제가 적용됩니다.

 

2. 즉, 과거에는 전용면적(예: 85㎡ 이하 등)이나 공시가격(예: 6억 원 이하 등) 제한이 있었으나, 2025년부터는 면적·가격 제한 없이 공공임대주택 전체가 합산배제 대상이 됩니다.

Q. 민간임대주택도 합산배제 혜택을 받을 수 있나요?

민간임대주택은 전용면적, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액률 등 세부 요건을 충족해야 합산배제가 가능합니다. 비조정대상지역 내 비아파트 단기민간임대주택도 2025년부터 합산배제 유형에 추가되었습니다.

🔷 고령자·장기보유자 세액공제 상세 내용:

구분	공제율
만 65세 이상 ~ 70세 미만	20%
만 70세 이상 ~ 75세 미만	30%
만 75세 이상	40%
5년 이상 ~ 10년 미만 보유	20%
10년 이상 ~ 15년 미만 보유	40%
15년 이상 보유	50%

※ 고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용이 가능하며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

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종합부동산세 납부 및 세금 계산 실전 팁 2025년

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종합부동산세는 매년 12월에 고지되며, 납세자가 알아두면 유용한 납부 관련 정보와 세금 계산 팁을 알아보겠습니다. 

 

🔷 납부 기한 및 방법:

- 납부 기한: 매년 12월(고지서 기준)

- 납부 방법: 인터넷 납부(홈택스, 금융기관 인터넷뱅킹), 은행 창구, 가상계좌 등

- 분납 혜택: 250만 원 초과 시 6개월 분납 가능

👉 종합부동산세 세금 계산 팁

🔹 세부담 상한제도 활용: 전년도 대비 세부담이 150%를 초과하지 않도록 제한됩니다. 이를 활용해 급격한 세금 증가를 방지하세요.

🔹 공제금액 활용: 1세대 1 주택자는 12억 원, 일반 납세자는 9억 원의 공제금액을 적용받습니다.

🔹 재산세 공제 확인: 종부세 계산 시 이미 납부한 재산세는 공제되므로, 재산세 납부 내역을 반드시 확인하세요.

🔹 주택 수 적정화: 필요시 주택 수를 줄이거나 소형 신축주택, 공공임대주택 등 합산배제 대상 주택으로 포트폴리오를 조정하세요.

Q. 종합부동산세 고지 내역에 이의가 있을 경우 어떻게 해야 하나요?

고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 관할 세무서장에게 이의신청을 할 수 있습니다. 또한 과세표준 및 세액의 산정 착오나 누락이 있는 경우 5년 이내에 경정청구를 통해 세금 환급을 요청할 수 있습니다.

 

 

종합부동산세 2025년 개정은 전반적으로 납세자 부담을 완화하는 방향으로 이루어졌습니다. 기본공제액 상향, 다주택자 중과세율 폐지, 세부담 상한율 인하 등 다양한 혜택이 도입되었습니다. 부동산 보유자라면 이러한 변화를 정확히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다. 👉 전문가의 맞춤형 세금 설계를 통해 종합부동산세 부담을 최소화해 보세요.

 

2025년 종합부동산세 7가지 절세 방법 총정리